Wanneer je gaat bouwen met een architect kan dit overweldigend zijn. Het is een lang proces waar veel bij komt kijken. Een architect is een expert die dit proces in goede banen zal leiden. Hij of zij zal je inlichten over het verloop, wat wanneer moet gebeuren en zal vaak ook de taak van 'project manager' op zich nemen.
In dit artikel overlopen we de verschillende stappen van het klassieke bouwproces om je een beter idee te geven van hoe dit in z'n werk gaat. Heb je na dit artikel toch nog vragen, aarzel dan zeker niet om contact op te nemen!
De eerste stap van de samenwerking met een architect is het voorontwerp. In deze fase worden eerst en vooral jouw wensen besproken en een programma van eisen opgesteld. Je architect gaat hiermee aan de slag om een globaal idee van het plan en een volume te ontwerpen. Wanneer het ontwerp vorm begint de krijgen wordt er vaak een raming opgesteld zodat je een idee hebt van de kosten. Op basis hiervan kan er nog worden bijgestuurd indien nodig. De raming zal je ook bij het afsluiten van een lening vaak nodig hebben.
Na enkele iteraties wordt het ontwerp in grote lijnen vastgelegd om over te gaan naar de volgende fase: de bouwaanvraag.
Eenmaal er een ontwerp is gaat de architect aan de slag met het opstellen van alle nodige documenten voor het indienen van een bouwaanvraag. Indien nodig wordt het voorontwerp in een vooroverleg met de gemeente besproken om een eerste indicatie te hebben of ook zij mee zijn in het verhaal.
Er worden plannen gemaakt waarin al een hele reeks principes van de constructie vastgelegd worden. Kleine wijzigingen aan het ontwerp kunnen nog voorkomen om het project technisch uitvoerbaar te maken. Verder zijn er nog een aantal formulieren die opgesteld moeten worden voor een bouwaanvraag, zoals een beschrijvende nota van de architect en het formulier voor de verordening hemelwater. Wanneer het dossier klaar is word je uitgenodigd om de aanvraag digitaal te ondertekenen.
Klassiek bestaat het beoordelingsproces voor een omgevingsvergunning uit de volgende stappen met elk hun termijn:
volledigheidsonderzoek: 30 dagen. In deze fase bekijkt de betrokken overheid of het dossier volledig ontvangen is aan hun kant. Er kan eventueel extra informatie opgevraagd worden als er een document ontbreekt.
beoordelingsprocedure:
In deze periode wordt het dossier voorgelegd aan andere diensten waar eventueel advies van nodig is, zoals Agentschap Wegen en Verkeer, erfgoed, de brandweer en andere. Het dossier wordt ook voorgebracht op het College van burgemeester en schepenen zodat zij hier hun oordeel over kunnen vellen. Op het einde van deze periode wordt er een toekenning of weigering van de vergunning opgesteld met motivatie.
Uithangen van de bekendmaking van de beslissing: 30 dagen. Dit is het klassieke gele papier dat opgehangen moet worden op de plaats van de werken waarop de beslissing van de overheid staat. Nog eens 5 dagen later mogen de werken echt van start gaan.
Na het verkrijgen van de omgevingsvergunning start de architect met het aanbestedingsdossier. In sommige gevallen kan deze fase al opgestart worden wanneer de bouwaanvraag is ingediend, al is er dan de kans op dubbel werk als de overheid het project toch niet vergunt en aanpassingen vraagt.
Tijdens de aanbestedingsfase worden de nodige studies opgemaakt voor het project, zoals een stabiliteitsstudie en EPB-verslag. Deze zijn nodig om de stabiliteit en conformiteit met de wetgeving te verzekeren. Je architect weet perfect welke studies er opgevraagd moeten worden.
Het aanbestedingsdossier van de architect bestaat standaard uit drie belangrijke delen: het lastenboek, de meetstaat en de uitvoeringsplannen. Bij eventuele geschillen tijdens of na de uitvoering is het aanbestedingsdossier het eerste document waarnaar verwezen zal worden.
Eenmaal er een aannemer voor de ruwbouw gekozen is kunnen de werken starten. Er wordt melding gemaakt bij de gemeente/stad van aanvang van de werken en er wordt een EPB-startverklaring minstens 8 dagen voor aanvang van de werken ingediend door de EPB-verslaggever.
Tijdens de uitvoering wordt er in de meeste gevallen één keer per week een werfvergadering georganiseerd, waarbij minstens architect en aannemer aanwezig zijn. In sommige gevallen is de bouwheer ook aanwezig, maar dit is geen vereiste. Na elke werfvergadering stelt de architect een werfverslag op, wat beschouwd wordt als officieel document bij geschillen. Dit werfverslag wordt ook steeds aan de bouwheer bezorgd zodat hij op de hoogte is van de voortgang en eventuele problemen.
Wanneer de uitvoering is afgerond wordt het gebouw voorlopig opgeleverd. De architect stelt een proces verbaal op waarin de nog bestaande gebreken worden vastgelegd die zo snel mogelijk moeten opgelost worden door de betrokken aannemer. Dit gaat echter enkel over kleine gebreken, bij grote gebreken wordt er niet opgeleverd. De datum van voorlopige oplevering is van groot belang, aangezien dit de dag is waarop de 10-jarige aansprakelijkheid van de architect en aannemer starten. De kleine gebreken moeten binnen een bepaalde termijn na de voorlopige oplevering opgelost worden door de aannemer.
Een gebouw wordt niet op één, twee, drie gebouwd. In totaal duurt het vaak twee jaar of langer om een woning te bouwen, vanaf voorontwerp tot oplevering. Toch is het belangrijk dat er voor alles de nodige tijd wordt genomen voor een zorgvuldige uitvoering. Voor de klant gaat het vaak om een levenswerk en natuurlijk moet dit in orde zijn. Bij een goede voorbereiding wordt er een kwalitatief hoogstaand project gerealiseerd waar je de rest van je leven in kan wonen.
Indien je na het lezen van dit artikel toch nog vragen hebt, aarzel dan niet om contact met ons op te nemen op info@bensarchitecten.be!
